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Crédito Habitação com Garantia Pessoal do Estado (financiamento até 100% do valor da transação)

 Com o objetivo de apoiar os jovens, o Estado promulgou o Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e a Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, que regulamenta a garantia pública associada à primeira aquisição de habitação própria permanente, por jovens até aos 35 anos.

O montante da garantia pessoal do Estado não pode ultrapassar 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, devendo esta percentagem ser ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso de a instituição de crédito financiar menos de 100 % do valor da transação. Por valor da transação entende-se o mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel, no momento da contratação do crédito, determinado nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.

O acesso à Garantia do Estado implica o cumprimento dos seguintes requisitos, na data de formalização do crédito:

• O(s) mutuário(s) tenha(m) entre 18 e 35 anos de idade;
• O(s) mutuário(s) tenham domicílio fiscal em Portugal;
• O(s) mutuário(s) do contrato usufrua(m) de rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);
• O(s) mutuário(s) do contrato não seja(m) proprietário(s) de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• O(s) mutuário(s) do contrato nunca tenha(m) usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho;
• O valor da transação não exceda 450.000,00 €;
• O crédito se destine à primeira aquisição de habitação própria permanente;
• A garantia pessoal do Estado não ultrapasse 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano;
• A garantia pessoal do Estado se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, ou um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85% do referido valor da transação; e
• O(s) mutuário(s) tenham a sua situação fiscal, bem como a sua situação à luz do regime previdencial que lhes seja aplicável, regularizadas.

Para beneficiar da garantia pessoal concedida pelo Estado, os contratos de crédito entre as Instituições e os mutuários devem ser formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026.

A elegibilidade prevista no presente decreto-lei não prejudica a decisão da instituição quanto à concessão de crédito.

A garantia do Estado incide sobre o capital do contrato de crédito e o banco e vigora durante 10 anos a contar da data de início do contrato, extinguindo-se em momento anterior se forem previamente cumpridas todas as obrigações do mutuário. No caso de ser feito um reembolso parcial antecipado do financiamento, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente.

Encontram-se excluídos da garantia do Estado todos os contratos de crédito para construção ou para obras de habitação própria permanente, bem como contratos de locação financeira.

Se ocorrerem aumentos ou reduções de prazo do crédito, alteração ao nível da taxa de juro, ou decisões relativas a carência de capital ou juros, a garantia do Estado mantém-se em vigor desde que não impliquem um acréscimo das responsabilidades do Estado. Se ocorrer a alteração da finalidade do crédito a garantia do Estado caduca.

A modalidade da garantia a conceder pelo Estado, para efeitos da presente portaria, é a fiança. A garantia do Estado está isenta de comissão de garantia.

As instituições poderão solicitar ao(s) mutuário(s) outras garantias que considerem necessárias à aprovação do crédito, de acordo com os seus procedimentos e práticas habituais.

Documentos Obrigatórios para submissão do pedido:

• Cartão do cidadão ou documento equivalente, no caso de cidadãos que não sejam nacionais;
• Certidão de domicílio fiscal, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) – obter através do site da AT em “Serviços”, “Documentos e Certidões”, “Pedir Certidão”, selecionar a opção “Domicilio Fiscal” e “obter”;
• Declaração de rendimentos:

1. Mutuários com declaração IRS: Nota de liquidação do IRS, emitida pela AT a referente ao último período de tributação disponível.
2. Mutuários sem declaração IRS:

1. Certidão de dispensa de entrega de IRS + declarações da segurança social (SS) ou da entidade previdencial em causa, comprovativas dos rendimentos mensais declarados à SS ou da entidade previdencial em causa dos últimos três meses;
2. Certidão de dispensa de entrega de IRS + declarações SS, comprovativas do valor mensal das prestações sociais e da respetiva tipologia.

• Certidão predial, emitida pela Conservatória de Registo Predial e Caderneta Predial ou Certidão Predial Negativa, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira – pode ser obtida através do login no site da AT em “Serviços”, “Documentos e Certidões”, “Pedir Certidão”, selecionar a opção “Predial” ou “Predial Negativa” e “obter”;
• Certidão de não dívida, emitida pela Autoridade Tributária Aduaneira (AT) - pode ser obtida através do login no site da AT em “Serviços”, “Documentos e Certidões”, “Pedir Certidão”, selecionar a opção “Dívida e Não Dívida” e “obter”;
• Certidão de não dívida, emitida pela segurança social (SS) ou entidade previdencial em causa - pode ser obtida através do login no site da SS Direta em “Conta-corrente”, “Situação contributiva”, “Obter declaração de situação contributiva”;
• Documento onde conste o valor de aquisição do imóvel – Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV), Ficha de Adesão do processo do Banco CTT (FAP), ou outro documento que ateste o documento de aquisição do imóvel);
• Caderneta Predial Urbana (CPU) do imóvel a adquirir;
• Formulário de pedido de acesso ao Crédito Habitação Jovem (disponibilizado pelo Banco CTT).

Consequências do acionamento da garantia:

A garantia pode ser acionada pela Instituição quando ocorre mora no pagamento de uma ou mais prestações vencidas ou em caso de resolução do contrato ou de declaração de perda, pelos mutuários, do benefício do prazo, com o consequente vencimento antecipado da totalidade da dívida.

Nestas situações o Estado, na qualidade de garante, fica obrigado a entregar à Instituição o montante correspondente à percentagem garantida do capital então em dívida.

Isenção de Imposto Municipal sobre transmissões onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo sobre Aquisição de Imóveis (IS)

O Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, determina a isenção de IMT e Imposto do Selo e será aplicada na compra da primeira habitação própria e permanente, por jovens até aos 35 anos.

Isenção aplica-se sobre imóveis até aos 316.272 euros. Para imóveis acima desse montante e até 633.453 euros, mantém-se a isenção máxima do escalão anterior, não havendo qualquer isenção para imóveis de valor superior.

Os requisitos para se beneficiar da isenção fiscal são (apurado individualmente):

1. Idade do(s) sujeito(s) passivo(s) menor ou igual a 35 anos na data da escritura (independentemente da sua nacionalidade, desde que com residência fiscal em Portugal);
2. Compra de imóvel destinado a habitação própria permanente;
3. Sujeito(s) passivo(s)/ comprador(es) não "seja titular de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores" ;
4. No ano da compra não seja considerado dependente para efeitos de IRS.

Isenções em vigor desde a data de 1 de agosto de 2024.

Isenção dos emolumentos de registo de aquisição e de hipoteca

O Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho, determina a isenção dos emolumentos de registo de aquisição e de hipoteca na aquisição da primeira habitação própria permanente, por jovens até aos 35 anos de idade. Isenção aplicável na compra de casa até aos 316.772 euros.

Isenções em vigor desde a data de 1 de agosto de 2024.

Informações adicionais e legislação em vigor:

Para esclarecimentos adicionais poderá consultar as FAQs Garantia pública no crédito à habitação para jovens até aos 35 anos disponíveis no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.

A informação apresentada não dispensa a consulta da legislação em vigor, nomeadamente:
Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho
Portaria n.º 236/A2024 de 27 de setembro